Calcolatore ROI immobiliare

Determina la redditività e il rendimento degli immobili in affitto utilizzando Cap Rate e rendimenti Cash-on-Cash.

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ROI Cash-on-Cash
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Cap Rate
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Totale contanti investiti
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Formula / Calcolo
Cash-on-Cash Return = Annual Cash Flow / Total Cash Invested

Metriche dell'investimento immobiliare

A differenza delle azioni, gli immobili utilizzano una forte leva finanziaria (mutui). Ciò significa che il calcolo del rendimento richiede di esaminare non solo il valore totale dell'immobile, ma esattamente quanta liquidità propria è impegnata nell'operazione rispetto al reddito netto generato.

Concetti chiave di ROI nel settore immobiliare

Rendimento Cash-on-Cash (CoC)

Misura il flusso di cassa annuale rispetto al contante iniziale prelevato dal conto (anticipo + costi di chiusura + ristrutturazione). Ignora l'importo del mutuo.

Cap Rate (Tasso di capitalizzazione)

Stima il rendimento di un immobile in un anno come se lo aveste acquistato al 100% in contanti (senza mutuo). Ampiamente usato per confrontare diverse operazioni nello stesso mercato.

Reddito operativo netto (NOI)

Il reddito lordo da affitto meno tutte le spese operative (tasse, assicurazione, manutenzione, gestione immobiliare) — escluso capitale/interessi del mutuo.

Massimizzare i profitti degli affitti

Assicuratevi che il vostro flusso di cassa consideri effettivamente la sfittanza (tipicamente 5-8%) e le spese in conto capitale (riserve sostituzione tetto/HVAC, ~10%). La maggior parte dei principianti li ignora e sovrastima il ROI.
Non migliorate eccessivamente un immobile in affitto. Le finiture devono corrispondere al livello del quartiere, niente di più.
Usate la leva finanziaria responsabilmente. Un anticipo più basso fa volare il vostro ROI Cash-on-Cash, ma aumenta gravemente il rischio mensile se un inquilino smette di pagare.

Domande frequenti

Cos'è un "buon" rendimento Cash-on-Cash?
Pur variando molto per mercato e tassi, la maggior parte degli investitori immobiliari seri punta tra l'8% e il 12% di rendimento Cash-on-Cash come benchmark iniziale.
Perché il mio Cap Rate è inferiore al CoC?
Perché il Cap Rate presume un pagamento al 100% in contanti. La leva finanziaria (mutuo) amplifica il rendimento CoC perché controllate un grande asset con una piccola parte del vostro denaro.