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キャッシュ・オン・キャッシュROI
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キャップレート
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投資総額（現金）
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計算式 / 計算
Cash-on-Cash Return = Annual Cash Flow / Total Cash Invested
不動産投資の指標
株式とは異なり、不動産は大きなレバレッジ（住宅ローン）を使用します。つまり、投資収益率の計算には物件の総価値だけでなく、取引に拘束されている自己資金の額と生み出す純収入を正確に見る必要があります。
不動産における主要ROI概念
キャッシュ・オン・キャッシュリターン（CoC）
銀行口座から引き出した初期現金（頭金＋クロージング費用＋改修費）に対する年間キャッシュフローを測定します。住宅ローン額は無視します。
キャップレート（還元利回り）
物件を100%現金で購入した場合（ローンなし）の1年間の利回りを推定します。同じ市場内の異なる取引の比較に広く使用されます。
純営業利益（NOI）
総賃料収入からすべての運営費用（税金、保険、メンテナンス、管理費）を差し引いたもの — 住宅ローンの元本/利息を除く。
賃貸利益の最大化
キャッシュフローが空室率（通常5-8%）と資本的支出（屋根/空調交換積立金、約10%）を実際に計算しているか確認してください。ほとんどの初心者はこれを無視してROIを過大評価します。
賃貸物件を過度に改良しないでください。仕上げは近隣のレベルに合わせるべきで、それ以上は不要です。
レバレッジを責任を持って使用してください。頭金が少ないとキャッシュ・オン・キャッシュROIは急上昇しますが、入居者が支払いを停止した場合の月次リスクが深刻に増加します。
よくある質問
「良い」キャッシュ・オン・キャッシュリターンとは？
市場や金利により大きく異なりますが、ほとんどの真剣な不動産投資家は初期ベンチマークとして8%〜12%のキャッシュ・オン・キャッシュリターンを目標にしています。
なぜキャップレートがCoCより低いの？
キャップレートは100%現金で支払ったことを前提とするためです。レバレッジ（住宅ローン）は、自己資金のわずかな部分で大きな資産をコントロールするため、CoCリターンを押し上げます。