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캐시 온 캐시 ROI
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캡 레이트
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총 투자 현금
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공식 / 계산
Cash-on-Cash Return = Annual Cash Flow / Total Cash Invested
부동산 투자 지표
주식과 달리 부동산은 큰 레버리지(모기지)를 사용합니다. 이는 투자 수익률 계산 시 부동산의 총 가치뿐만 아니라 거래에 묶인 자기 유동 현금 대비 창출하는 순수입을 정확히 봐야 한다는 것을 의미합니다.
부동산의 핵심 ROI 개념
캐시 온 캐시 수익률 (CoC)
은행 계좌에서 인출한 초기 현금(계약금 + 마감 비용 + 리모델링) 대비 연간 현금 흐름을 측정합니다. 모기지 금액은 무시합니다.
캡 레이트 (자본화율)
100% 현금으로 부동산을 구입했을 경우(모기지 없이) 1년간의 수익률을 추정합니다. 동일 시장 내 다른 거래 비교에 널리 사용됩니다.
순 영업 소득 (NOI)
총 임대 수입에서 모든 운영 비용(세금, 보험, 유지보수, 부동산 관리)을 뺀 것 — 모기지 원금/이자 제외.
임대 수익 극대화
현금 흐름이 실제로 공실률(일반적으로 5-8%)과 자본 지출(지붕/HVAC 교체 적립금, ~10%)을 반영하는지 확인하세요. 대부분의 초보자는 이를 무시하고 ROI를 과대평가합니다.
임대 부동산을 과도하게 개선하지 마세요. 마감재는 동네 수준에 맞추면 됩니다.
레버리지를 책임감 있게 사용하세요. 낮은 계약금은 캐시 온 캐시 ROI를 급등시키지만 세입자가 지불을 중단하면 월간 위험이 심각하게 증가합니다.
자주 묻는 질문
"좋은" 캐시 온 캐시 수익률은 얼마인가요?
시장과 금리에 따라 크게 다르지만, 대부분의 진지한 부동산 투자자는 초기 벤치마크로 8%에서 12%의 캐시 온 캐시 수익률을 목표로 합니다.
왜 캡 레이트가 CoC보다 낮은가요?
캡 레이트는 100% 현금으로 지불했다고 가정하기 때문입니다. 레버리지(모기지)는 자기 자금의 작은 부분으로 큰 자산을 통제하기 때문에 CoC 수익률을 높입니다.