Калькулятор ROI недвижимости

Определите прибыльность и доходность арендной недвижимости с помощью ставки капитализации и доходности Cash-on-Cash.

Поделиться:
$
$
$
$
Cash-on-Cash ROI
0%
Ставка капитализации
0%
Всего инвестировано наличных
$0
Формула / Расчёт
Cash-on-Cash Return = Annual Cash Flow / Total Cash Invested

Метрики инвестирования в недвижимость

В отличие от акций, недвижимость использует значительный леверидж (ипотеки). Это означает, что расчёт доходности требует учёта не только общей стоимости объекта, но и того, сколько именно ваших ликвидных средств привязано к сделке по сравнению с генерируемым чистым доходом.

Ключевые концепции ROI в недвижимости

Доходность Cash-on-Cash (CoC)

Измеряет годовой денежный поток относительно начальных наличных, изъятых с банковского счёта (первоначальный взнос + расходы на закрытие + ремонт). Игнорирует сумму ипотеки.

Ставка капитализации (Cap Rate)

Оценивает доходность объекта за один год, как если бы вы купили её за 100% наличных (без ипотеки). Широко используется для сравнения разных сделок на одном рынке.

Чистый операционный доход (NOI)

Ваш валовой арендный доход минус все операционные расходы (налоги, страхование, обслуживание, управление) — исключая основной долг/проценты по ипотеке.

Максимизация арендной прибыли

Убедитесь, что ваш денежный поток учитывает простой (обычно 5-8%) и капитальные расходы (резервы на замену крыши/ОВКВ, ~10%). Большинство новичков игнорируют это и завышают ROI.
Не перестарайтесь с улучшениями арендного объекта. Отделка должна соответствовать уровню района, не более.
Используйте леверидж ответственно. Меньший первоначальный взнос резко повышает Cash-on-Cash ROI, но серьёзно увеличивает месячный риск, если арендатор перестанет платить.

Часто задаваемые вопросы

Какая доходность Cash-on-Cash считается «хорошей»?
Хотя сильно варьируется в зависимости от рынка и ставок, большинство серьёзных инвесторов в недвижимость нацелены на 8-12% Cash-on-Cash доходности как начальный ориентир.
Почему моя ставка капитализации ниже CoC?
Потому что ставка капитализации предполагает оплату 100% наличными. Леверидж (ипотека) повышает доходность CoC, поскольку вы контролируете крупный актив малой долей собственных средств.