$
$
$
Annual Cash Flow
-
Cash-on-Cash ROI
-
Cap Rate
-
حاسبة عائد العقارات الأمريكية المجانية
الاستثمار العقاري يولد دخلاً سلبياً ومزايا ضريبية. نسبة الرسملة: 4-6% في المدن الكبرى، 8-12% في الأسواق الثانوية. قاعدة 1%: الإيجار ≥ 1% من سعر الشراء. إهلاك IRS على 27.5 سنة. تبادلات 1031 وخصم QBI.
🇺🇸 الاستثمار العقاري الأمريكي
أربعة مصادر عائد: التدفق النقدي، الارتفاع (3.8%/سنة)، سداد القرض، والمزايا الضريبية (إهلاك 27.5 سنة، تبادلات 1031، خصم QBI 20%).
✨ الميزات
مقاييس احترافية
نسبة الرسملة، العائد النقدي، مضاعف الإيجار، وصافي الدخل التشغيلي.
اختبار قاعدة 1%
هل يجتاز العقار قاعدة 1%؟
المزايا الضريبية
إهلاك 27.5 سنة، خصم فوائد الرهن، ومصاريف التشغيل.
مقاييس العقارات الأمريكية
نسبة الرسملة: 5-10%
4-5% في المدن غالية المعيشة، 6-8% متوسطة، 8-12% منخفضة.
قاعدة 1%
الإيجار الشهري ≥ 1% من سعر الشراء. عقار $200 ألف = $2,000+/شهر.
العائد النقدي: 8-15%
العائد على النقد المستثمر فعلياً (الدفعة الأولى).
قاعدة 50%
~50% من الإيجار الإجمالي يذهب لمصاريف التشغيل (صيانة، ضرائب، تأمين، شغور).
نصائح للمستثمرين الأمريكيين
حلل الأرقام قبل الشراء — القرارات العاطفية تسبب تدفقاً سلبياً.
خصص للشغور (5-10%)، الصيانة (1-2%/سنة)، وإدارة العقار (8-12%).
الإهلاك ميزة قوية — عقار $300 ألف = ~$10,909/سنة خسائر ورقية.
فكر في house hacking — شراء 2-4 وحدات بـ FHA (3.5% دفعة).
تبادلات 1031 تؤجل ضريبة أرباح رأس المال بإعادة الاستثمار.
❓ الأسئلة الشائعة
ما نسبة الرسملة الجيدة؟
5-10% جيدة. المدن الكبرى: 3-5% مع ارتفاع أعلى. الأسواق الأقل: 8-12%.
كم الدفعة الأولى؟
عادة 20-25%. استراتيجيات: FHA 3.5%، قروض DSCR، تمويل البائع.
هل العقارات استثمار جيد؟
تاريخياً 8-12% سنوياً شاملة. لكنها تتطلب إدارة نشطة.
ما المزايا الضريبية؟
إهلاك 27.5 سنة، خصم فوائد الرهن، مصاريف التشغيل، تبادلات 1031، خصم QBI 20%.